Auch in Österreich geht so viel Agrargrund verloren wie nie zuvor, nämlich 0,29% pro Jahr. Das berichtete Hr. Matthias Raßbach von Lidl Österreich. Gleichzeitig geht die Bodenversiegelung voran und die "Big Player" sind weiter auf der Suche nach großen Gewerbeflächen, auch etwa für Logistikzentren mit mehreren Hektar Platzbedarf.

 

Wachsende Teile der Bevölkerung wehren sich gegen den Flächenfraß und Agrarökonomen fordern die Landespolitik eindringlich auf, endlich Maßnahmen zu ergreifen. Die BürgermeisterInnen müssen aber zusehen, wie sie Gewerbebetriebe (= Arbeitsplätze = Steuereinnahmen) in ihre Gemeinden bekommen bzw. diese dort halten können.

 

Also heißt es wohl zusammenrücken. Anstatt dem typischer Flachbau auf 4.500m² Grund mit 100 vorgelagerten PKW-Stellplätzen am Ortsrand will Lidl nur noch 2.500m² Grund verbrauchen. Dafür geht es in die Höhe, eine Ebene Parking, darüber Shoppen und wenn möglich so viele Wohnungen obenauf wie der Bebauungsplan hergibt.  Der Diskonter Lidl hat hierfür in Irland ein eigenes Konzept entwickelt, und will nun diese als "Metropolfilialen" in Zentraleuropa realisieren. Eine erste "Metropolfiliale" ist gerade in der Wiener Muthgasse in der Pipeline.

Und wo liegen die Risiken und Hemmschuhe?

 

Bislang gingen die Lebensmittelhändler nur ungerne in gemischte Immobilien. Denn bei multifunktionellen Nutzungen multiplizieren sich logischerweise die funktionalen Anforderungen mit den gesetzlichen Vorschriften. So wird die Entwicklung und Umsetzung einer "Metropolfiliale"  auch rechtlich zu einem sehr komplexen Unterfangen, gerade in  Österreich mit seinen vielen länderspezifischen Gesetzen, Verordnungen und Richtlinien.

 

Am Weg vom Projekt zum Objekt befindet eine ansehnliche Menge an Stolpersteinen und Untiefen. Die fangen bei der Raumordnung bzw. Widmung an (Land), ziehen sich über lokale Bauvorschriften und den Ortsbildschutz (Gemeinde), die Bauordnungen und OIB-Vorschriften (Land) und enden dann irgendwo beim Mietrechts- und Wohnungseigentumsgesetz (Bund).

 

Auch Architekten und Ingenieure stehen bei "Metropolfilialen" vor Herausforderungen, die beim Markt auf der "Grünen Wiese" kaum ein Thema sind. Etwa das Thema strukturelle Flexibilität für die notwendigen Modernisierungszyklen oder das Thema der verschiedenen Funktionsabläufe bis hin zu einer Produktanlieferung per LKW, die auch um 5 Uhr Früh für die Bewohner störungsfrei möglich sein muss.

 

Die Immobilien- bzw. Expansionsabteilung des Lebensmittelhändlers muss jedenfalls bekanntes Terrain verlassen. Denn neben dem 1 x 1 des Supermarktes wäre nun auch die Entwicklung von nachhaltig ertragssfähigen Büro- und Wohnflächen zu beherrschen.

 

Für "Metropolfilialen" oder ähnliche multifunktionalen Nutzungen ist in jedem Fall umfassende Projektentwicklungsarbeit erforderlich.

Beim 1.ZT.treff, einer übrigens sehr gelungen Veranstaltung der ZT-Kammer in Innsbruck wurde die Frage aufgeworfen, wie denn die Ertragssituation von Architekten im Verhältnis zu anderen Freiberuflern sei. Ich habe anhand eines Wohnbaues die Tarife vor Nachlass gegenübergestellt.

 

Nehmen wir einen fiktiven frei finanzierten Wohnbau in Innsbruck mit ca. 30 Wohnungen und 35 Tiefgaragenstellplätzen auf ca. 2.500m² Grundfläche, der Grund soll 2,7 Mio. kosten. Der durchschnittliche Verkaufspreis wird auf Grund der idealen Lage bei selbstbewußten 4.500,-- pro m² Nutzfläche liegen , das Verkaufsvolumen inkl. Tiefgarage somit 12 Mio. Euro (VK) betragen. Die reinen Baukosten (BK) werden mit 5,1 Mio. angenommen, alles brutto.

 

Folgende Honorarumsätze wären anzunehmen:

Grundstücksmakler: 3,5% vom Grundpreis ca. € 90.000,--

Architekt: 10,25% von (BK) davon 63% beaufragte Leistung (LM.VM) = ca. € 330.000,--

ÖBA: 10,25% von (BK) davon 37% beaufragte Leistung (LM.VM) = ca. € 190.000,--

Makler Wohnungen, inkl. Werbung: 2% vom VK = ca. € 240.000,--

Treuhänder (Anwalt): 1,8% von VK = ca. € 215.000--

 

Natürlich sind das Annahmen, und es gibt je nach der Marktsituation unterschiedliche, zum Teil auch noch beträchtliche Nachlässe. Dann ist noch die Zeitdauer in Anrechnung zu bringen, die mit der Abwicklung des Projektes verbunden ist. Aber es lässt sich schon abschätzen, welcher Freiberufler bei einem Bauprojekt vor einem ungünstigen Verhältnis zwischen Zeitaufwand und Honorar steht.

Kostensteigerungen bei öffentlichen Bauprojekten gehören offenbar dazu wie das Amen zum Gebet. Als Beispiele müssen aber nicht immer die Elbphilharmonie in Hamburg (+900%), die EZB in Frankfurt (+160%) oder das Krankenhaus Nord (+40%) in Wien dienen. Auch in unserer Tiroler Lokalzeitung werden der Öffentlichkeit immer wieder Beispiele präsentiert. Die Schule in Gries (+44%), das Haus der Musik (+20%) zuletzt die Patscherkofelbahn (+42%).

 

In Deutschland beträgt nach einer sehr umfassend durchgeführten Studie von Prof. Dr. Kostka die Kostensteigerungen bei öffentlichen Gebäuden im Schnitt plus 44 Prozent.  Für Österreich gibt es keine aussagekräftigen Zahlen, wir liegen in Tirol sehr ähnlich.

Prof. Dr. Kostka erklärt die Fehlkalkulationen mit Defiziten im Programmerstellungs-, Planungs- und Steuerungsprozess, sowie mit Fehleinschätzungen der eigenen Fähigkeiten und Möglichkeiten als Bauherr bzw. Besteller.

 

Wir lesen dann über Kostenexplosionen, Millionengräber und finanzielle Desaster.  Die öffentlichen Auftraggeber kommen somit in Argumentationsnot, wobei die Kostensteigerungen oftmals mit Unvorhersehbaren erklärt wird.

Von privates Bauträgerunternehmen dringen Kostensteigerungen nicht an die Öffentlichkeit. Zu nicht mehr korrigierbaren Kostensteigerungen kommt es nach meiner Erfahrung aber auch nur äußerst selten, und wenn doch, dann nur in einem nierigen einstelligen Prozentbereich. Bei den geringen Kostendeckungsbeträgen wäre ansonsten auch das Unternehmen in der wirtschaftlichen Existenz gefährdet.

 

Die Keimzelle für die unterschiedliche Kostenentwicklung wird meist schon am Beginn des Entwicklungsprozesses eingepflanzt, wenn ein Projekt in der Programmerstellung ist, Funktionen, Qualitäten und Quantitäten entwickelt werden, und Risiken zu bewerten wären. Heißt es "Design to Budget" oder ist es doch eher ein optimistisches Wunschkonzert mit Open End?

Die öffentliche Hand geht zumindest nicht in Konkurs. Sie muss Budgets umschichten, und das Geld fehlt an anderer Stelle. Bei einem privaten Bauherren werden derart massive Kostensteigerungen zu weitaus fataleren Folgen führen.

So spielen die unterschiedlichen wirtschaftlichen Folgen eines Kostendesasters für die Bauherren wahrscheinlich auch eine gewisse Rolle in der Projektführung.

 

Jedenfalls gibt es geeignete Managementwerkzeuge und erprobte Abwicklungsmodelle die auch bei komplexen Bauvorhaben mit einem engen Budget eine Umsetzung ohne Kostensteigerung gewährleisten können.

Am 20.01.2017 hat die Stadt Innsbruck in Zusammenarbeit mit der IIG und der ZT-Kammer ein "Baugruppensymposium" organisiert. Ziel der Stadt Innsbruck ist es am aktuell größten städtebaulichen Entwicklungsgebiet, - dem Campagnereiter Areal auch Baugruppen zu etablieren.

 

Bei dem Symposium wurde von dem Architektur und Stadtforscher Robert Temel der positive Beitrag von gemeinschaftlichen Wohnprojekten auf eine Stadtentwicklung aufgezeigt

Frau Natalie Schaller, Leiterin der "Mitbauzentrale München", einer Serviceeinrichtung der Stadt München stellte dar, wie die öffentliche Hand diese alternativen Wohnungsmarktakteure fördert, und warum die Stadtregierung diese Maßnahmen als sinnvolle Investition sieht. Immherhin werden mittlerweile fast 20% der  geförderten Wohnbauten in dieser Form entwickelt!

 

Erich Jenewein, Vorstand der Genossenschaft Wagnis in München umriss anhand des preisgekrönten Projektes "Wagnis-Art" den Prozess der Partizipation vom ersten Strich bis zur Besiedelung eines gemeinschaftlichen Projektes.

 

Architektin Katharina Bayer von "Einzueins Architektur" stellte anhand des ebenso preisgekrönten Wohnbaues "Wohnprojekt Wien" die neue Rolle der Architekten im Planungs- und Bauprozess dar.

 

Über 80 Teilnehmer konnten sehr spannende und ebenso inspirierende Vorträge hören, die dann noch bei Thementischen mit den Referenten vertieft wurden. Eine gelungene erste Veranstaltung zu dem Thema, die hoffentlich sehr bald eine Fortsetzung findet.

 

Der deutsche Bundesverband Baugemeinschaften e.V., Freiburg, veranstaltete in Kooperation mit der österreichischen Initiative für gemeinschaftliches Bauen und Wohnen,
am 21. und 22. Oktober 2016 in WIEN eine Tagung zum Thema
Soziale Ausrichtung von Baugemeinschaften. Engagement und Herausforderung

 

Eine sehr gelungene Veranstaltung, die mit verschiedenen Projekten aus der Praxis die überaus positiven sozialen Auswirkungen von Baugemeinschaftsprojekten aufzeigte.

 

Ich habe viele Eindrücke mitgenommen, diese im Zug nach Innsbruck gleich zusammengefasst, und an die Ansprechpersonen in Innsbruck weitergeleitet. 

 

Gerne kann ich diese Zusammenfassung auch an Interessierte übermitteln, bitte schickt ein Mail.

 

 

Bei der "Offenen Werkstatt" im Zuge des kooparativen Planungsprozesses für das Innsbrucker Campagne Areal Mitte Juni wurde seitens der Lenkungsgruppe die Absicht erklärt, in diesem Areal zumindest ein Baufeld für die Umsetzung eines gemeinschaftlichen Bauleutemodelles (= Gemeinsam PLANEN + BAUEN * NUTZEN) anzudenken.

 

Konkretere Informationen über Größe, Zeit, Kosten und Bedingungen sollen noch in diesem Jahr erarbeitet werden! Vielleicht lässt sich auch in Innsbruck ein Projekt umsetzen, die Beispiele in München, Freiburg und Wien geben Hoffnung.

"WOHNRAUM für ALLE, bezahlbare Lösungen sind gesucht!

10.03.2016, heuer wieder in Bregenz, veranstaltet durch wikopreventk

 

Zeitig geht es mit der Bahn Richtung Westen, - Winterlandschaft, Frühlingssonne! Am Bahnsteig in Bregenz treffe ich überraschend Fritz Dinkhauser und BM Peter Rauchegger vom Bürgerforum Tirol. Es sollten die einzigen Tiroler Politiker sein, die sich heute auf den Weg zum "Immobilienforum-West" gemacht haben.

 

Themenblock I, Anforderungen an die Raumplanung

Der Druck auf den Immobilienmarkt bleibt weiter sehr stark, gerade für das Rheintal, den Großraum Innsbruck und Graz werden laut Statistik Austria die höchsten Zuwachsraten von ganz Österreich prognostiziert. 

 

+20% Einwohner in 15 Jahren!

 

DI Christoph Schremmer vom Österreichischen Institut für Raumplanung verdeutlicht dies drastisch mit eigenen Studien und an Hand von Grafiken.

 

Der Trend zu Zweitwohnsitzen von "Einheimischen" (Stadtwohnung vom Hotelier in Ischgl, Ferienhaus vom Primar in Lech usw.) verstärkt die Nachfrage, die Preise werden also weiter steigen. Und selbst bei diesen hohen Preisen trennen sich die Grundbesitzer nur widerwillig. Verständlich, denn wer verkauft bei einem EZB Leitzins von 0% noch seine Liegenschaft die eine 3-5% Wertsteigerung hat? Und der Euro? Eben.

 

DI Schremmer plädiert für eine deutliche Verdichtung im bestehenden Bauland. In der Praxis geschieht in den Gemeinden im "Speckgürtel" von Bregenz oder Innsbruck leider eher das Gegenteil.

Der Zuzug drückt auf die ohnehin leeren Gemeindekassen, den Kindergarten, Schule, Wohnbeihilfe, usw. müssen dort ausgebaut werden. Neue Arbeitsplätze sind aber Mangelware und damit sind die Steuereinnahmen woanders. Im Westen von Innsbruck beschlossen bereits manche Gemeinden eine Herabsetzung der Dichte, um den (sozialen) Geschosswohnungsbau uninteressant zu machen.

Wie eine Einschränkung der Zweitwohnsitze erfolgen kann, blieb bei diesem Beitrag leider ebenso offen.

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Da lieferte der renommierte Raumplanungsexperte der TU Wien, Univ.-Prof. DI Dr. Arthur Kanonier schon konkretere Lösungsvorschläge:

• Neuwidmungen nur auf Zeit
• Bestehende Widmungen in Neuauflage ebenso zeitlich begrenzen
• Teilhabe der Öffentlichkeit am Widmunsggewinnen
• Höhere Besteuerung von unbebauten Grundstücken
• Einheben von Erschließungskosten auch bei unbebauten Liegenschaften
• Aufkauf von Liegenschaften durch einen öffentlichen Bodenfonds

Prof. Kanonier mußte einräumen, dass nach den Gesetzten der Marktwirtschaft dadurch das Bauland nicht günstiger werden wird, aber es sollte zumindest eine "Mobilisierung" gelingen.

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Neue OIB-Richtlinien

"Die positiven Auswirkungen im Sinne des leistbaren Wohnens"

Nachdem die OIB-Richtlinien gemeinsam mit "Austrian Standards" jahrelang die Bau- und Betriebskosten (insbesondere im Brandschutz) mit ständig neuen Auflagen nach oben trieben, verdonnerte die Öffentlichkeit vor einigen Jahren das OIB-Institut zu einem Umkehrschwung. Nun, Anfang 2016 wird jetzt die "Neue OIB" als gute Tat des OIB-Instituts präsentiert. Frau Arch. DI Kornelia Rhomberg trägt die kostenwirksamen Änderungen in den Bereichen der OIB von Richtlinie 1 - 6 vor.

 

Einige widersinnige und kostenintensive Auflagen wurden entfernt. Ein Beispiel: Die Stiegenbreite wird nun wieder von Wand zu Wand gemessen, nicht wie über 10 Jahre lang von der Innenseite des Handlaufes. Das spart immerhin 5% der Breite des Stiegenhauses.

 

Extrawürste der Länder bleiben. Jedes Bundeland hat aber weiterhin "seine" Ergänzungen oder Ausnahmen von bestimmten Punkten der OIB, diese werden in den zugehörigen Verordnungen (BTV, TBV) geregelt. Im Herbst 2016 sollen die Beschlüsse in den Landtagen fallen.

Es heißt für Architekten, Beamte, Firmen und Bauherren wieder umlernen und umplanen, Seminare werden bereits angeboten!

 

Die Vereinfachung der OIB wird auf den Querschnitt der Wohnbauten maximal 3-5% der Baukosten einsparen. Durch die hohen Grund- und Nebenkosten wird der Effekt auf den Kaufpreis in etwa halbiert. Schlagend wird das bei den Bauten, die ab Herbst 2016 eine Baugenehmigung erhalten. Also frühestens 2017 sind diese Wohnungen dann auch am Markt. ..

 

Fazit: Gut und wichtig, aber es wird wohl nicht spürbar sein. Aber es hat ein Umdenken stattgefunden. Man will auch in die Richtung "VEREINFACHUNG" weitermachen. Irgendwann wird dann vielleicht das Brandverhalten von Baustoffen und das Fluchtverhalten von Menschen zwischen Vorarlberg und dem Burgenland auch gleich bewertet werden.

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Die Talkrunde

"Luxusgut Wohnen – wie schaffen wir die Trendwende"

 

Mag. Karlheinz Rüdisser, Vorarlberger Landesrat für Raumordnung, war von den präsentierten Zahlen und Fakten offenbar unbeeindruckt, und sah das Land Vorarlberg am "absolut richtigen Weg."

Dr. Markus Hagen verwehrte sich als Präsident Vorarlberger Eigentümervereinigung wenig verwunderlich gegen sämtliche An- und Eingriffe in das Privateigentum. Dafür gäbe es auch keinen Grund. Die Vorarlberger würden im Durchschnitt ohnehin nur 20% ihres Einkommens für Wohnen ausgeben, so wenig wie nie zuvor!

Über diesen Prozentsatz wurde dann etwas diskutiert, angesichts eines durchschnittlichen Haushaltseinkommens von ca. 35.000,-- p.a. wären das 20% im Schnitt nur Euro 580,-- brutto warm für eine 90m² Wohnung. Unwahrscheinlich, aber es fehlte der Faktencheck.

 

Mag. Günter Amann, Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, und ein Intimus der Wohnbauwirtschaft wies auf das Kirchturmdenken in den Gemeinderäten hin, und monierte das komplette Ausbleiben einer übergeordneten Raumplanung sowie eines finanziellen Lastenausgleiches.

Bei der OIB würde man zwar zurückrudern, aber die immer längeren Projektvorbereitungs-zeiten und komplexeren Bauverfahren, insbesondere mit den Gestaltungsbeiräten treiben die Baunebenkosten (Honorare, Zinsen, etc.) weiter nach oben. Die Wohnungskosten werden so weiter steigen.

 

LR Rüdiger erinnerte an die österreichische Gemeindeautonomie sowie an die hohe Baukultur im Ländle. Beim einem könne man, am anderen wolle man nicht rütteln. So wird sich an diesen (Mehr)kosten wohl absehbar auch nichts ändern.

 

So schritten wir noch ohne große Lösungsansätze zum Mittagtisch, mit herrlicher Aussicht auf den Bodensee, und Hoffnung auf LÖSUNGEN am Nachmittag.

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Themenblock II, Neue Konzepte sind gefragt!

 

 "Let´s B.I.M. - Senkt das digitale Bauen die Kosten im Wohnbau?"

DI Bmstr. Tamara Gasteiter stellte ihre Forschungsarbeit im Bereich des "Building-Information-Modeling", kurz B.I.M. vor.

Wem das nichts sagt, der Versuch einer ganz kurzen Erklärung. Seit 20 Jahren wird fast nur noch ausschließlich am Computer gezeichnet, "Computer Aided Design" oder CAD. Vor knapp 10 Jahren wurde eine neue  Generation von CAD-Programmen entwickelt, sogenannte "Parametrisierbare" Programme. Hier werden neben der Vektoren- und grafischen Informationen weitere Parameter eingegeben, wie z.B. Material, Materialverhalten, Kosten und Zusammenhänge mit anderen Objekten. Aus einem Plan wird eine Datenbank, in der das gesamte Bauvorhaben mit seinen Eigenschaften abgelegt ist. Neben der Architektur ist auch die komplette Haustechnik abgebildet, die Datenbank kann je nach Bedarf ausgewertet werden. Man erhält einen Planausdruck oder z.B. eine Stückliste der Fenster. Das nennt man "Building-Information-Modeling". - Ende der Erklärung.

 

Eine optimale B.I.M.-Planung wird die Planungsarbeit rationaler machen können, große Gesamtplaner sind hier gegenüber kleinen Architekturbüros eindeutig im Vorteil.

Ob das Gesamtmaß der Planungsfehler gesenkt werden kann, ist in Anbetracht der komplexen CAD-Systeme, in denen Unmengen von Attributen in diversen Eingabemasken zu verwalten sind, SEHR unwahrscheinlich. Noch dazu wirken sich diese Fehler äußerst selten auf den Kauf- oder Mietpreis aus, sondern auf die Marge der Baufirmen, Planer oder Bauträger.

 

Wirkliche Kosteneinsparungen durch den Einsatz von B.I.M. beim Bauen gibt es wohl nur, wenn das digitale Modell dann auch für die Fertigung übernommen werden kann. Ob für die Holz- bzw. Stahlbetonmodule, oder im Passivbau. Denn in China werden ja schon ganze Häuser aus Beton "gedruckt". Das ist hier Zukunftsmusik.

Was B.I.M. bei der angestrebten Reduzierung der "Life-Cycle-Costs" (Betriebs- und Instandhaltungskosten) leisten könnte, wurde von Frau Gasteiter nicht ausgeführt.

Durch eine Bearbeitung von Wohnprojekten mit B.I.M. ist wohl kein spürbarer Beitrag zur Senkung der Baukosten zu erwarten.

 

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"Kostengünstiger Wohnbau für ALLE"

Gemeindeentwicklung mit sozialpolitischer Fundierung

 

DI Andreas Postner ist einer der drei Mitglieder von "Transfer-Wohnraum-Vorarlberg". Diese Vereinigung suchte nach Lösungen im Zusammenhang mit den Bedarf an günstigen Wohnraum für Flüchtlinge und Ortansässige.

Massenunterkünfte für Flüchtlinge in Traglufthallen oder Gewerbebetrieben werden als Keimzelle für künftige soziale Probleme gesehen, und sollten maximal eine kurzfristige Zwischenlösung darstellen, bis geeignete Quartiere zur Verfügung stehen.

Diese sind kleinteilig, in möglichst vielen Gemeinden zu entwickeln, so fügen sie sich auch im städtebaulichen Maßstab in die Gemeinde ein. Die Bürger sind dabei in die Entwicklung einzubinden, - etwa durch Bürgerbeteiligungen.

In der "Presse" gab es im November 2015 einen interessanten Artikel dazu.

 

Ein Pilotprojekt ist in der Startphase, hier die wesentlichen Punke von Hrn. Postner:

• Kostengünstig für Flüchtlinge und für Ortsansässige (sozialer Wohnbau)
• Baugründe werden von Gemeinden oder Pfarren zur Verfügung gestellt
  
• Das Verfügungsrecht kommt nach fünf bis zehn Jahren den Eigentümern bzw. Gemeinden zu
• Nach ca. 50 Jahren endet das Baurecht (und wohl auch die Lebensdauer der Bauten)
  
• Maximal 25-30 Flüchtlinge bzw. Personen in einer Struktur
  
• Wohnungsgrößen von 35m² bis 110 m² in MODULBAUWEISE
  
• Bauträger sind gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften, Private, Neue Genossenschaften, Stiftungen
• Auf eine regionale Wertschöpfung ist zu achten (Holzbaubetriebe)
  
• Flüchtlinge können beim Innenausbau mitarbeiten
• Bei den Flüchtlingsunterkünften werden interkulturelle Gärten angelegt
• Die neuen Holzbauten müssen integraler Bestandteil und Impuls der Gemeindeentwicklung sein

FAZIT: Das klingt gut überlegt, warum gibt es das nicht schon lange? Ich orte den größten Widerspruch. Das Konzept soll in möglichst vielen Gemeinden schnell zur Verfügung gestellt werden, - unter Einbeziehung der Bevölkerung. Schon ohne Bürgerbeiligung kann man von einer Projektentwicklungszeit bis zur Baureifmachung (Grundstückssicherung, Gestaltungsbeirat, Baugenehmigung, Ausschreibung nach Bundesvergabegesetz) von 12 Monaten ausgehen. Für eine Bürgerbeteiligung die den Namen auch verdient werden wohl drei bis vier Monate anzusetzen sein. Das Bauen geht dann schnell, sagen wir vier Monate. Macht zusammen 20 Monate, über eineinhalb Jahre.  Nachhaltige Lösungen sind gefragt, die brauchen aber sehr viel Zeit. Nur, wo sollen die Leute aber inzwischen hin?

 

Es macht aber auch keinen Sinn Massenquartiere ins Niemandsland zu setzen, mittels Notverordnungen die Nachbarrechte auszuhebeln, mit außer Kraft gesetzer Bauordnung (Brandschutz, Schallschutz, etc.) usw.. In solchen Quartiere entwickelt sich der soziale Sprengstoff unserer Zukunft, und nirgendwo halten solche Provisorien länger als in Österreich.

 

Das von Transfer-Wohnraum-Vorarlberg entwickelte Konzept ist leider keine Patentlösung, aber ein absolut nachhaltiger Ansatz.

 

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Um 16:00 startete der letzte Vortrag mit dem Titel:

 

"Hippie-Kultur oder Wohnangebot der Zukunft?"

Wie deutsche Städte Baugemeinschaften fördern und auf was dabei zu achten ist.

 

Architekt DI Hubert  Budenski ist Obmann des Bundesverbandes der Baugemeinschaften e.V. mit Sitz in Freiburg, und Partner des Generalplanungsbüros ABMP.

Architekt Budenski hat in den vergangenen 20 Jahren zahlreiche Baugruppenprojekte umgesetzt, von kleinen Reihenaussiedlungen bis zu großen Projekten mit mehreren Baugruppen und gemischten Nutzungen. 

Nach seiner Erfahrung ist der Quadratmeter Wohnraum rund 15-20% günstiger zu errichten. Allerdings tragen die Mitglieder dann auch das finanzielle Bauherrenrisiko, und haben eine erheblich höheren Eigenaufwand bei der Mitentwicklung.

Voraussetzung bei all den Projekten ist die Unterstützung durch die öffentliche Hand, die ein Grundstück mittels Option zur Verfügung stellen muss. Nur dann können sich die Baugruppen formieren und um das Grundstück bewerben.

 

Wie sollen aber 15-20% Reduktion der Kosten erreichbar sein?

Einmal entfällt die Grundbuchseintragungsgebühr, Grunderwerbssteuer und Rechtsanwaltskosten auf die Baukosten und Baunebenkosten (Honorare, Abgaben), immerhin ca. minus 6% von angenommen ca. 2.200,-- brutto. Diese Nebenkosten fallen nur für den Grundkauf an.

Dann wird kein Wagnis-und Gewinnaufschlag kalkuliert, macht weitere minus 7-10% der Gesamtkosten aus. Maklergebühren gibt es auch nicht, - nochmal 3%.

Da sich die Baugruppe konstruktiv einbringt, jeder Euro wohl dreimal umgedreht und besprochen wird, lassen sich weitere 5-10% bei den Baukosten einsparen. Nach meiner Erfahrung ist dieser Wert gegenüber den Kostenansätzen der Wohnbauförderung durchaus realistisch.

 

Und der Mehraufwand?

Es ist eine professionelle Beratung der Baugruppe notwendig, dieser Person werden neben Organisationstalent und technischer Erfahrung auch hohe soziale Kompetenzen abverlangt. Das muß bezahlt werden. Durch die längeren Abstimmungsprozesse gibt es auch einen höheren Planung- und Vorbereitungsaufwand, Architekt Budenski berichtete von ca. 20 Sitzungen der Baugruppe.

Wie viel es tatsächtlich ist blieb offen. Bei uns kalkuliert der Bauträger bei mittleren Projekten mit ca. 4-5% Eigenaufwand.

Wenn dieser Bauverwaltungsaufwand angenommen um 50% ansteigt errechnet sich Mehrkosten von 2,5% auf die Gesamtkosten.

 

Die Bilanz ergibt: GEINSAM BAUEN SPART VIEL GELD!

15-20% Einsparungen bei den Gesamtkosten sind realistisch. Von allen Lösungsvorschlägen zur Kostenreduktion ist das gemeinsame Bauen und Wohnen nicht nur der Konkreteste, sondern auch der mit dem größten Effekt auf Kosteneinsparungen.

 

Die Baugruppenmodelle in Vorarlberg der 80-iger Jahre haben leider keine Nachfolger gefunden. In Freiburg, Basel, Zürich, Tübingen, München, Hamburg und anderen Städten prosperieren diese Projekte außerordentlich. In München verlangt die Stadtplanung sogar die Umsetzung von ca. 25% aller Projekte mit Baugruppen. In Wien gab es das inspirierende Leuchtturmprojekt "Sargfabrik", in der Seestadt (Aspern) etablieren sich gerade davon "angesteckt" fünf neue Projekte.

 

Und im Westen? Es wird sich zeigen, ob die Politik Ihre allseitigen Rufe nach "leistbaren Wohnraum" dann auch bei uns in tatsächliche Unterstützung und Förderung von gemeinschaftlichen Bauprojekten umsetzt. Diese Entwicklungen lassen sich jedoch nicht so leicht dirigieren, ebenso wie die dahinterstehenden Menschen. Das derzeitige Modell scheint im Handling einfacher, bei der Zuteilung der Mietwohnungen steht auch die kommunale Politik als Macher und oft Gönner da. Auch wird die etablierte Wohnbauwirtschaft wohl noch Lobbying in eigener Sache betreiben. Es bleibt spannend!

 

So gesehen geht das "Immobilienforum-West" mit einem Lichtblick zu Ende.

Danke an die Kammer der Architekten und Ingenieure für Tirol und Vorarlberg für das Ticket!

 

Jörg J. Büchlmann

Von der Kammer der ArchitektInnen und IngenieurkonsulentInnen habe ich eine Einaldung zum 8.ten Immobilienforum WEST am 10.03.2016 in Bregenz erhalten.

 

Das Team von wikopreventK stellte hinter dem plakativen Leitsatz

"WOHNRAUM für ALLE" ein interessantes Programm zusammen.

 

Konkrete LÖSUNGSVORSCHLÄGE sollen präsentiert werden.

 

Ich bin schon gespannt, meinen Kommentar gibt es bald hier im BLOG!

 

Beim morgentlichen Kaffee berichtet mir ein Grazer Bürger von der Bürgerbeteiligung "Smart City Waagner-Biro".  Er war als Betroffener involviert, und wollte sich als Stellvertreter für eine Randgruppe einbringen.

Schon während des Prozesses beschlich ihn jedoch das Gefühl, hier seine Zeit zu verschwenden. Ergebnisse gab es keine, auch konstruktive Einwände schienen ignoriert zu werden. "Völlig sinnlos!" war sein Kommentar, so viel zu dem was bei den "Bürgern" ankommt.

 

 Mein offizielles Tagesprogramm Nr. 2 startete um 11:00 mit dem Workshop

 

"Nachhaltiges Bauen versus Wirtschaftlichkeit"

 

Frank Junker, CEO des großen Frankfurter Wohnbauträgers "ABG" berichtet über ca. 2.500 im Passivhausstandard umgesetzte Wohneinheiten. Die Herstellungskosten lagen im Schnitt 5-8% über den konventionellen Projekten. Die Einsparungen bei den Heizkosten 8,5l Heizöl / m² Nutzfläche und Jahr, bei einer 70m² Wohnung also immerhin rund 600,-- im Jahr. Leider blieb für Fragen zu wenig Zeit.

 

Das Passivhaus wird ja sehr kontrovers diskutiert, z.B. Arch. Dietmar Eberle : "Das ist alles sinnlos".

Mich hätte interessiert wie es denn mit den Erfahrungen der ABG bei den Betriebskosten aussieht, die ja in etwa eine Gesamtenergiebilanz wiedergeben. Nach einer aufsehenerregenden Studie der "GWW" in Wiesbaden liegen diese gleich auf mit den konventionellen Häusern. Das übergeordnete Ziel, den CO² - Emissionen zu verringern kann so NICHT erreicht werden.

 

Herr Andreas Köttl von der "Value One" aus Wien berichtete über die Quartiersentwicklung "Viertel Zwei". Hr. Köttl zeigte die pragmatischen Zugänge eines privaten Bauträgers für eine nachhaltige Projektentwicklung auf, gilt es doch eine komplexe Querschnittsmaterie zu beherrschen, und nicht auf irgendwelche EU-Förderungen zu schielen.

Denn ein übergeordneten Ziel der Nachhaltigkeit gibt es weder Mietrechtsgesetz, Wohnungseigentumsgesetz , Heizkostenabrechnungsgesetz oder Energie-Control-Gesetz.

 

Herr Alexander Pongraz und Ewald Hasler berichteten über den Zwischenstand einer Studie der Joanneum Research  über nachhaltige Fassadensysteme, die noch in diesem Jahr fertiggestellt werden soll. Die bereits publizierten Probleme der VDWS-Fassaden (Brandhemmer, Fungizide, Verklebungen, Halbarkeit) werden sich laut Herrn Hasler bestätigen. Man darf gespannt sein, welches Fassadensystem sich als "Nachhaltig" bezeichnen darf. Die Studie soll veröffentlicht werden, Erscheinungstermin ist voraussichtlich Juni 2016.

 

Die Referenten überzogen leider ihre Redezeiten maßlos, dies hätte sich durch eine inhaltliche Koordinierung ihrer sehr ähnlichen Einleitungen leicht vermeiden lassen. So begann dann das letzte Referat leider erst zum Beginn der Mittagspause.

 

Architekt Simon Speiger (SPS-Architekten) aus Salzburg referierte über das in seinem Büro entwickelte Holzmodulsystem. Bei günstigen Baukosten von € 1.600,-- /m² Nutzfläche ist es möglich, sehr flexible Gebäudestrukturen in Holz umzusetzen. Das Büro ist mit einem umgesetzten Pflegeheim den Beweis angetreten. Das Bauwerk könnte auch z.B. in ein Hotel oder eine Unterkunft für Flüchtlinge umgenutzt werden, und ein Abbau und Aufbau an einem anderen Ort liese sich wirtschaftlich darstellen. Das Büro hat allerdings auch die Erfahrung gemacht, dass nachhaltige Lösungen einen höheren Planungsaufwand bedeuten, der nicht von allen Bauherren gerne honoriert wird.

Zum Abschluss brachte Herr Speiger ein Fazit eines seiner einsichtigen Bauherren, sinngemäß:

"Das Wertigste hat sich noch immer als das Günstigste herausgestellt!"

 

Am Nachmittag war ich für den Workshop

 

"Wie Bürgerbeteiligung gelingen kann"

 

von Frau Rita Trattnig angemeldet.

Frau Trattnig führte mit der Gruppe von ca. 60 Teilnehmern gleich einen exemplarischen Prozess einer Bürgerbeteiligung durch.

 

Es meldeten sich 12 Teilnehmer für ein "Konferenz-Setting", diese nahmen in der ersten Stuhlreihe Platz, ich war dabei.

 

Es folgte eine Themensammlung, hernach eine Themenauswahl mittels Punktesystem. In diesem Setting wurde der Themenvorschlag "Schwer erreichbare Randgruppen für eine Bürgerbeteiligung gewinnen" ausgewählt.

 

Aus dem ca. 90 Minuten habe ich folgende Antworten mitgenommen:

• Die Moderation muss neutral sein und professionell gemacht werden
  
• Die Möglichkeiten und Ziele einer Bürgerbeteiligung müssen transparent gemacht sein
• Alles Bedenken sollen weiderholt und aufgeschrieben werden
• Es muss für Schwache gegenüber Vielrednern interveniert werden
• Jeder Beteiligte muss von seinem Standpunkt abgeholt werden
• Es nach einem klaren Strukturierungsprozess vorgegangen werden
• Es ist seitens der Moderation nach einem bzw. dem Konsens zu suchen

 

Die "Urban Future" endet sehr unspektkulär um 16:30.

 

URBAN FUTURE 2016 - Meine Quintessenz:

 Die Urbane Zukunft liegt in einer nachhaltigen Stadt- und Immobilienentwicklung, - diese kann weder verordnet , noch mit der Gießkanne gefördert werden.

Sie wird nur durch eine bewußte Re-Organisation von unseren rechtlichen, sozialen und kulturellen System gelingen können.

 

Mit diesen und anderen Gedanken machte ich mich auf die 6h Bahnfahrt nach Innsbruck...

Herr Kovac, GF von der Bauwerk-Wohnen GmbH zeigt mir die Reininghaus-Gründe sowie die Waagner-Biro-Gründe. Auf den weitläufigen Arealen wird die "Urban-Future" von Graz geplant. http://www.smartcitygraz.at

 

Auf der UFC sollen Antworten auf brennende Fragen gefunden werden:

• Was ist denn überhaupt "Smart" an einer "Smart-City"
• Was ist Urbane Qualität, wie kann sie entstehen?
• Welchen Beitrag leisten "Smart City Projects"?
• Kann soziale Veränderung durch Technologie gelingen?
• Welche Rolle spielt die Architektur?

Um 11:00 startet der "City Planing Stream", die Statements der ersten Referenten sind leider nicht unbedingt vielversprechend. Wird dies doch eine inhaltsleere Werbeveranstaltung der Förderer (EU, Weltbank, Graz)?

 

Meine Erkenntnis vom Vormittag:

Der Bürgermeister aus Oklahoma City berichtete von "oben" aufgesetzten Stadtentwicklungsprojekten, die erst dann prosperierten, als nach dem furchtbaren Terroranschlag  1995 die Stadtbevölkerung emotional zusammenrückte und zu einer Gemeinsamkeit kam.

Auch gut gemeinte  City-Changes lassen sich nicht verordnen!

 

Ansonsten wurden in dieser Session leider viele Binsenweisheiten und substituierende Lösungsansätze platziert.

 

Den Vorschlag von begrünten Häuser hatten wir schon  in den Zeiten der "Grazer Schule", also in den 1980-er Jahren. ICH erinnere mich aber auch an die kostspieligen Instandhaltungsarbeiten und Bausanierungen 20 Jahre später. Aber, sieht gut aus!

 

Für den Nachmittag habe ich die "Open Space" -Veranstaltung ausgesucht:

"Innovationen für urbane Lebensqualität".

 

An 14 Thementischen sollten nach Impulsreferaten und Statements durch die Tischgastgeber unterschiedliche Fragen zur urbanen Lebensqualität bearbeitet werden. Gemeinsames Lernen ist angekündigt, - sehr smart und spannend!

• Worin zeigt sich urbane Lebensqualität Im Alltag von Menschen?
• Welche Innovationen tragen wesentlich zur urbanen Lebensqualität bei?
• Welche neuen Themen sollen auf die Agenda der "Smart Cities" kommen?
• Welche Rolle spielen kooperative Planungsanätze in der "Urban Future"

Ich arbeitete mit ca. acht Interessierten am Thementisch "Leitlinien für BügerInnenbeteiligungen" von Hrn. Köhler mit. Wir bekamen Informationen über die seitens der Stadt Graz ausgearbeiteten und beschlossenen Leitlinien und tauschten Erfahrungen über diverse Beteiligungsverfahren aus. Für eine Zusammenfassung der Erkenntnisse aus der Runde blieb dann aber dann leider keine Zeit.

Aber die Erkenntnisse sollen laut Hrn. Köhler alsbald zusammengefasst und verfügbar gemacht werden. Wie, wo und wann blieb jedoch offen.

 

Fazit: Interessante Fragen, engagiertes Format, kaum Antworten, keine neuen Erkenntnisse.

Hier treffen sich die Menschen, die unsere Städte verändern: 180 hochkarätige Speaker aus der ganzen Welt und die innovativsten Bürgermeister, spannendsten Querdenker, bemerkenswertesten Fallstudien - und dazu rund 1.500 Veränderer aus 300 Städten.

 

http://www.urbanfuture.at/

 

Auf Einladung der Bauwerk Wohnen GmbH werde ich bei dieser Konferenz dabei sein, und hier meine Besucher über die wichtigsten Entwicklungen informieren!