Immobilienforum WEST

"WOHNRAUM für ALLE, bezahlbare Lösungen sind gesucht!

10.03.2016, heuer wieder in Bregenz, veranstaltet durch wikopreventk

 

Zeitig geht es mit der Bahn Richtung Westen, - Winterlandschaft, Frühlingssonne! Am Bahnsteig in Bregenz treffe ich überraschend Fritz Dinkhauser und BM Peter Rauchegger vom Bürgerforum Tirol. Es sollten die einzigen Tiroler Politiker sein, die sich heute auf den Weg zum "Immobilienforum-West" gemacht haben.

 

Themenblock I, Anforderungen an die Raumplanung

Der Druck auf den Immobilienmarkt bleibt weiter sehr stark, gerade für das Rheintal, den Großraum Innsbruck und Graz werden laut Statistik Austria die höchsten Zuwachsraten von ganz Österreich prognostiziert. 

 

+20% Einwohner in 15 Jahren!

 

DI Christoph Schremmer vom Österreichischen Institut für Raumplanung verdeutlicht dies drastisch mit eigenen Studien und an Hand von Grafiken.

 

Der Trend zu Zweitwohnsitzen von "Einheimischen" (Stadtwohnung vom Hotelier in Ischgl, Ferienhaus vom Primar in Lech usw.) verstärkt die Nachfrage, die Preise werden also weiter steigen. Und selbst bei diesen hohen Preisen trennen sich die Grundbesitzer nur widerwillig. Verständlich, denn wer verkauft bei einem EZB Leitzins von 0% noch seine Liegenschaft die eine 3-5% Wertsteigerung hat? Und der Euro? Eben.

 

DI Schremmer plädiert für eine deutliche Verdichtung im bestehenden Bauland. In der Praxis geschieht in den Gemeinden im "Speckgürtel" von Bregenz oder Innsbruck leider eher das Gegenteil.

Der Zuzug drückt auf die ohnehin leeren Gemeindekassen, den Kindergarten, Schule, Wohnbeihilfe, usw. müssen dort ausgebaut werden. Neue Arbeitsplätze sind aber Mangelware und damit sind die Steuereinnahmen woanders. Im Westen von Innsbruck beschlossen bereits manche Gemeinden eine Herabsetzung der Dichte, um den (sozialen) Geschosswohnungsbau uninteressant zu machen.

Wie eine Einschränkung der Zweitwohnsitze erfolgen kann, blieb bei diesem Beitrag leider ebenso offen.

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Da lieferte der renommierte Raumplanungsexperte der TU Wien, Univ.-Prof. DI Dr. Arthur Kanonier schon konkretere Lösungsvorschläge:

• Neuwidmungen nur auf Zeit
• Bestehende Widmungen in Neuauflage ebenso zeitlich begrenzen
• Teilhabe der Öffentlichkeit am Widmunsggewinnen
• Höhere Besteuerung von unbebauten Grundstücken
• Einheben von Erschließungskosten auch bei unbebauten Liegenschaften
• Aufkauf von Liegenschaften durch einen öffentlichen Bodenfonds

Prof. Kanonier mußte einräumen, dass nach den Gesetzten der Marktwirtschaft dadurch das Bauland nicht günstiger werden wird, aber es sollte zumindest eine "Mobilisierung" gelingen.

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Neue OIB-Richtlinien

"Die positiven Auswirkungen im Sinne des leistbaren Wohnens"

Nachdem die OIB-Richtlinien gemeinsam mit "Austrian Standards" jahrelang die Bau- und Betriebskosten (insbesondere im Brandschutz) mit ständig neuen Auflagen nach oben trieben, verdonnerte die Öffentlichkeit vor einigen Jahren das OIB-Institut zu einem Umkehrschwung. Nun, Anfang 2016 wird jetzt die "Neue OIB" als gute Tat des OIB-Instituts präsentiert. Frau Arch. DI Kornelia Rhomberg trägt die kostenwirksamen Änderungen in den Bereichen der OIB von Richtlinie 1 - 6 vor.

 

Einige widersinnige und kostenintensive Auflagen wurden entfernt. Ein Beispiel: Die Stiegenbreite wird nun wieder von Wand zu Wand gemessen, nicht wie über 10 Jahre lang von der Innenseite des Handlaufes. Das spart immerhin 5% der Breite des Stiegenhauses.

 

Extrawürste der Länder bleiben. Jedes Bundeland hat aber weiterhin "seine" Ergänzungen oder Ausnahmen von bestimmten Punkten der OIB, diese werden in den zugehörigen Verordnungen (BTV, TBV) geregelt. Im Herbst 2016 sollen die Beschlüsse in den Landtagen fallen.

Es heißt für Architekten, Beamte, Firmen und Bauherren wieder umlernen und umplanen, Seminare werden bereits angeboten!

 

Die Vereinfachung der OIB wird auf den Querschnitt der Wohnbauten maximal 3-5% der Baukosten einsparen. Durch die hohen Grund- und Nebenkosten wird der Effekt auf den Kaufpreis in etwa halbiert. Schlagend wird das bei den Bauten, die ab Herbst 2016 eine Baugenehmigung erhalten. Also frühestens 2017 sind diese Wohnungen dann auch am Markt. ..

 

Fazit: Gut und wichtig, aber es wird wohl nicht spürbar sein. Aber es hat ein Umdenken stattgefunden. Man will auch in die Richtung "VEREINFACHUNG" weitermachen. Irgendwann wird dann vielleicht das Brandverhalten von Baustoffen und das Fluchtverhalten von Menschen zwischen Vorarlberg und dem Burgenland auch gleich bewertet werden.

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Die Talkrunde

"Luxusgut Wohnen – wie schaffen wir die Trendwende"

 

Mag. Karlheinz Rüdisser, Vorarlberger Landesrat für Raumordnung, war von den präsentierten Zahlen und Fakten offenbar unbeeindruckt, und sah das Land Vorarlberg am "absolut richtigen Weg."

Dr. Markus Hagen verwehrte sich als Präsident Vorarlberger Eigentümervereinigung wenig verwunderlich gegen sämtliche An- und Eingriffe in das Privateigentum. Dafür gäbe es auch keinen Grund. Die Vorarlberger würden im Durchschnitt ohnehin nur 20% ihres Einkommens für Wohnen ausgeben, so wenig wie nie zuvor!

Über diesen Prozentsatz wurde dann etwas diskutiert, angesichts eines durchschnittlichen Haushaltseinkommens von ca. 35.000,-- p.a. wären das 20% im Schnitt nur Euro 580,-- brutto warm für eine 90m² Wohnung. Unwahrscheinlich, aber es fehlte der Faktencheck.

 

Mag. Günter Amann, Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, und ein Intimus der Wohnbauwirtschaft wies auf das Kirchturmdenken in den Gemeinderäten hin, und monierte das komplette Ausbleiben einer übergeordneten Raumplanung sowie eines finanziellen Lastenausgleiches.

Bei der OIB würde man zwar zurückrudern, aber die immer längeren Projektvorbereitungs-zeiten und komplexeren Bauverfahren, insbesondere mit den Gestaltungsbeiräten treiben die Baunebenkosten (Honorare, Zinsen, etc.) weiter nach oben. Die Wohnungskosten werden so weiter steigen.

 

LR Rüdiger erinnerte an die österreichische Gemeindeautonomie sowie an die hohe Baukultur im Ländle. Beim einem könne man, am anderen wolle man nicht rütteln. So wird sich an diesen (Mehr)kosten wohl absehbar auch nichts ändern.

 

So schritten wir noch ohne große Lösungsansätze zum Mittagtisch, mit herrlicher Aussicht auf den Bodensee, und Hoffnung auf LÖSUNGEN am Nachmittag.

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Themenblock II, Neue Konzepte sind gefragt!

 

 "Let´s B.I.M. - Senkt das digitale Bauen die Kosten im Wohnbau?"

DI Bmstr. Tamara Gasteiter stellte ihre Forschungsarbeit im Bereich des "Building-Information-Modeling", kurz B.I.M. vor.

Wem das nichts sagt, der Versuch einer ganz kurzen Erklärung. Seit 20 Jahren wird fast nur noch ausschließlich am Computer gezeichnet, "Computer Aided Design" oder CAD. Vor knapp 10 Jahren wurde eine neue  Generation von CAD-Programmen entwickelt, sogenannte "Parametrisierbare" Programme. Hier werden neben der Vektoren- und grafischen Informationen weitere Parameter eingegeben, wie z.B. Material, Materialverhalten, Kosten und Zusammenhänge mit anderen Objekten. Aus einem Plan wird eine Datenbank, in der das gesamte Bauvorhaben mit seinen Eigenschaften abgelegt ist. Neben der Architektur ist auch die komplette Haustechnik abgebildet, die Datenbank kann je nach Bedarf ausgewertet werden. Man erhält einen Planausdruck oder z.B. eine Stückliste der Fenster. Das nennt man "Building-Information-Modeling". - Ende der Erklärung.

 

Eine optimale B.I.M.-Planung wird die Planungsarbeit rationaler machen können, große Gesamtplaner sind hier gegenüber kleinen Architekturbüros eindeutig im Vorteil.

Ob das Gesamtmaß der Planungsfehler gesenkt werden kann, ist in Anbetracht der komplexen CAD-Systeme, in denen Unmengen von Attributen in diversen Eingabemasken zu verwalten sind, SEHR unwahrscheinlich. Noch dazu wirken sich diese Fehler äußerst selten auf den Kauf- oder Mietpreis aus, sondern auf die Marge der Baufirmen, Planer oder Bauträger.

 

Wirkliche Kosteneinsparungen durch den Einsatz von B.I.M. beim Bauen gibt es wohl nur, wenn das digitale Modell dann auch für die Fertigung übernommen werden kann. Ob für die Holz- bzw. Stahlbetonmodule, oder im Passivbau. Denn in China werden ja schon ganze Häuser aus Beton "gedruckt". Das ist hier Zukunftsmusik.

Was B.I.M. bei der angestrebten Reduzierung der "Life-Cycle-Costs" (Betriebs- und Instandhaltungskosten) leisten könnte, wurde von Frau Gasteiter nicht ausgeführt.

Durch eine Bearbeitung von Wohnprojekten mit B.I.M. ist wohl kein spürbarer Beitrag zur Senkung der Baukosten zu erwarten.

 

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"Kostengünstiger Wohnbau für ALLE"

Gemeindeentwicklung mit sozialpolitischer Fundierung

 

DI Andreas Postner ist einer der drei Mitglieder von "Transfer-Wohnraum-Vorarlberg". Diese Vereinigung suchte nach Lösungen im Zusammenhang mit den Bedarf an günstigen Wohnraum für Flüchtlinge und Ortansässige.

Massenunterkünfte für Flüchtlinge in Traglufthallen oder Gewerbebetrieben werden als Keimzelle für künftige soziale Probleme gesehen, und sollten maximal eine kurzfristige Zwischenlösung darstellen, bis geeignete Quartiere zur Verfügung stehen.

Diese sind kleinteilig, in möglichst vielen Gemeinden zu entwickeln, so fügen sie sich auch im städtebaulichen Maßstab in die Gemeinde ein. Die Bürger sind dabei in die Entwicklung einzubinden, - etwa durch Bürgerbeteiligungen.

In der "Presse" gab es im November 2015 einen interessanten Artikel dazu.

 

Ein Pilotprojekt ist in der Startphase, hier die wesentlichen Punke von Hrn. Postner:

• Kostengünstig für Flüchtlinge und für Ortsansässige (sozialer Wohnbau)
• Baugründe werden von Gemeinden oder Pfarren zur Verfügung gestellt
  
• Das Verfügungsrecht kommt nach fünf bis zehn Jahren den Eigentümern bzw. Gemeinden zu
• Nach ca. 50 Jahren endet das Baurecht (und wohl auch die Lebensdauer der Bauten)
  
• Maximal 25-30 Flüchtlinge bzw. Personen in einer Struktur
  
• Wohnungsgrößen von 35m² bis 110 m² in MODULBAUWEISE
  
• Bauträger sind gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften, Private, Neue Genossenschaften, Stiftungen
• Auf eine regionale Wertschöpfung ist zu achten (Holzbaubetriebe)
  
• Flüchtlinge können beim Innenausbau mitarbeiten
• Bei den Flüchtlingsunterkünften werden interkulturelle Gärten angelegt
• Die neuen Holzbauten müssen integraler Bestandteil und Impuls der Gemeindeentwicklung sein

FAZIT: Das klingt gut überlegt, warum gibt es das nicht schon lange? Ich orte den größten Widerspruch. Das Konzept soll in möglichst vielen Gemeinden schnell zur Verfügung gestellt werden, - unter Einbeziehung der Bevölkerung. Schon ohne Bürgerbeiligung kann man von einer Projektentwicklungszeit bis zur Baureifmachung (Grundstückssicherung, Gestaltungsbeirat, Baugenehmigung, Ausschreibung nach Bundesvergabegesetz) von 12 Monaten ausgehen. Für eine Bürgerbeteiligung die den Namen auch verdient werden wohl drei bis vier Monate anzusetzen sein. Das Bauen geht dann schnell, sagen wir vier Monate. Macht zusammen 20 Monate, über eineinhalb Jahre.  Nachhaltige Lösungen sind gefragt, die brauchen aber sehr viel Zeit. Nur, wo sollen die Leute aber inzwischen hin?

 

Es macht aber auch keinen Sinn Massenquartiere ins Niemandsland zu setzen, mittels Notverordnungen die Nachbarrechte auszuhebeln, mit außer Kraft gesetzer Bauordnung (Brandschutz, Schallschutz, etc.) usw.. In solchen Quartiere entwickelt sich der soziale Sprengstoff unserer Zukunft, und nirgendwo halten solche Provisorien länger als in Österreich.

 

Das von Transfer-Wohnraum-Vorarlberg entwickelte Konzept ist leider keine Patentlösung, aber ein absolut nachhaltiger Ansatz.

 

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Um 16:00 startete der letzte Vortrag mit dem Titel:

 

"Hippie-Kultur oder Wohnangebot der Zukunft?"

Wie deutsche Städte Baugemeinschaften fördern und auf was dabei zu achten ist.

 

Architekt DI Hubert  Budenski ist Obmann des Bundesverbandes der Baugemeinschaften e.V. mit Sitz in Freiburg, und Partner des Generalplanungsbüros ABMP.

Architekt Budenski hat in den vergangenen 20 Jahren zahlreiche Baugruppenprojekte umgesetzt, von kleinen Reihenaussiedlungen bis zu großen Projekten mit mehreren Baugruppen und gemischten Nutzungen. 

Nach seiner Erfahrung ist der Quadratmeter Wohnraum rund 15-20% günstiger zu errichten. Allerdings tragen die Mitglieder dann auch das finanzielle Bauherrenrisiko, und haben eine erheblich höheren Eigenaufwand bei der Mitentwicklung.

Voraussetzung bei all den Projekten ist die Unterstützung durch die öffentliche Hand, die ein Grundstück mittels Option zur Verfügung stellen muss. Nur dann können sich die Baugruppen formieren und um das Grundstück bewerben.

 

Wie sollen aber 15-20% Reduktion der Kosten erreichbar sein?

Einmal entfällt die Grundbuchseintragungsgebühr, Grunderwerbssteuer und Rechtsanwaltskosten auf die Baukosten und Baunebenkosten (Honorare, Abgaben), immerhin ca. minus 6% von angenommen ca. 2.200,-- brutto. Diese Nebenkosten fallen nur für den Grundkauf an.

Dann wird kein Wagnis-und Gewinnaufschlag kalkuliert, macht weitere minus 7-10% der Gesamtkosten aus. Maklergebühren gibt es auch nicht, - nochmal 3%.

Da sich die Baugruppe konstruktiv einbringt, jeder Euro wohl dreimal umgedreht und besprochen wird, lassen sich weitere 5-10% bei den Baukosten einsparen. Nach meiner Erfahrung ist dieser Wert gegenüber den Kostenansätzen der Wohnbauförderung durchaus realistisch.

 

Und der Mehraufwand?

Es ist eine professionelle Beratung der Baugruppe notwendig, dieser Person werden neben Organisationstalent und technischer Erfahrung auch hohe soziale Kompetenzen abverlangt. Das muß bezahlt werden. Durch die längeren Abstimmungsprozesse gibt es auch einen höheren Planung- und Vorbereitungsaufwand, Architekt Budenski berichtete von ca. 20 Sitzungen der Baugruppe.

Wie viel es tatsächtlich ist blieb offen. Bei uns kalkuliert der Bauträger bei mittleren Projekten mit ca. 4-5% Eigenaufwand.

Wenn dieser Bauverwaltungsaufwand angenommen um 50% ansteigt errechnet sich Mehrkosten von 2,5% auf die Gesamtkosten.

 

Die Bilanz ergibt: GEINSAM BAUEN SPART VIEL GELD!

15-20% Einsparungen bei den Gesamtkosten sind realistisch. Von allen Lösungsvorschlägen zur Kostenreduktion ist das gemeinsame Bauen und Wohnen nicht nur der Konkreteste, sondern auch der mit dem größten Effekt auf Kosteneinsparungen.

 

Die Baugruppenmodelle in Vorarlberg der 80-iger Jahre haben leider keine Nachfolger gefunden. In Freiburg, Basel, Zürich, Tübingen, München, Hamburg und anderen Städten prosperieren diese Projekte außerordentlich. In München verlangt die Stadtplanung sogar die Umsetzung von ca. 25% aller Projekte mit Baugruppen. In Wien gab es das inspirierende Leuchtturmprojekt "Sargfabrik", in der Seestadt (Aspern) etablieren sich gerade davon "angesteckt" fünf neue Projekte.

 

Und im Westen? Es wird sich zeigen, ob die Politik Ihre allseitigen Rufe nach "leistbaren Wohnraum" dann auch bei uns in tatsächliche Unterstützung und Förderung von gemeinschaftlichen Bauprojekten umsetzt. Diese Entwicklungen lassen sich jedoch nicht so leicht dirigieren, ebenso wie die dahinterstehenden Menschen. Das derzeitige Modell scheint im Handling einfacher, bei der Zuteilung der Mietwohnungen steht auch die kommunale Politik als Macher und oft Gönner da. Auch wird die etablierte Wohnbauwirtschaft wohl noch Lobbying in eigener Sache betreiben. Es bleibt spannend!

 

So gesehen geht das "Immobilienforum-West" mit einem Lichtblick zu Ende.

Danke an die Kammer der Architekten und Ingenieure für Tirol und Vorarlberg für das Ticket!

 

Jörg J. Büchlmann